伴随房地产调控的不断深入，开发商人人自危，老百姓迷茫观望，未来房地产市场走向何方，我们是否能够做出正确的判断？不以当下的眼光看未来，而以未来的眼光看当下，如此，对于当下与未来，我们或许都才会有更为清晰的认识。

3月9日，清华大学、北京大学房地产EMBA客座教授曹海良先生应邀为盐城市房地产业商会做了精彩的专业讲座，曹教授以当下的房地产市场现状与未来的发展趋势为核心，针对性地为房地产行业企业做了方向性的指导，其中，曹教授对宏观政策的着力点、对未来房地产发展趋势的预测与分析，为现场的听众理清了思路，而对于住房产品的未来结构导向、品质发展方向方面的详细解析，也是我们普通老百姓合理实现住房梦想的一种启发。

政策趋势如何，房地产行业看好还是看衰？

——清华教授曹海良在盐演讲剪辑（一）

                                                 本刊记者 王艳梅

看一个产业有没有好的前景，看什么，看需求。全中国对住房的需求是巨大的，核心原因 是城镇化。中国城镇化有一个基本数据，1979年中国城镇化大概只有百分之十几，改革开放到2009年，中国城镇化大概达到40%左右。 中央的任务在未来大概20年，中国城镇化要达到70-80%，这是西方发达 的城镇化水平。

以20年算，城镇化增加30%以上，意味着每年将有1-1.5%的城镇化率，即每年新增人口大约2500万。那么这些人口是从哪里来的？是从农民转变来的，农民的孩子在城市接受教育，留在城市，城市在扩张，这些孩子在城市 业、生活、生产经营，享受城市的医疗、保险、教育。这2500万人口按照中国奔小康的人均居住面积来看，08年人均为26平米，目前小康的标准大概是35平米，这 意味着现有人口每人还要增加十几平米，这是一个巨大的需求，每年住宅的需求大概是12亿到15亿之间。盐城市区是80万人口，“十二五”计划，盐城市区要达到200万人口，盐城的城镇化速度很快，20年后城镇化达到70-80%是没问题的。

以未来20年为目标，中国房地产应该是真正进入健康的发展通道，真正成为稳定健康长远的一个朝阳产业。对于一个有美好前景的产业，政策上 会有两种手段， ，叫调控，第二，叫改革。调控是解决短期问题，比如，火气大的时候浇浇火，没气的时候打打气。现在的限贷令打击投资和投机、开发贷款控制、打击囤地、土地增值税清算等都是解决短期问题。而改革是致力于长期，长期改革包括调整供需结构，开征物业税，绿色建筑，产业化住宅，加大保障型住房等。中国政府让房地产产业走上健康持续发展道路将通过短期调控与长期改革的结合来实现，目前有些政策还在酝酿，但有些政策已经开始实行。

在全国范围内开征房产税将会是一种趋势。针对高端住宅开征房产税，不仅可以起到调控房价的作用，而且地方政府将征收的物业税用于低收入保障房的建设，充分体现对人性的尊重与关怀。

中国房地产的未来，有一个巨大的市场空间，刚性化的住房需求，旧城改造的需求，城市化的需求，人口出生的需求，对住宅的需求非常大。这些需求基本分三个层面，高端需求（大概占20%）、普通商品房需求（大概占60%）、低收入需求（大概占20%）。

高端需求包括改善型需求、阶层型需求、炫富型需求，需求面积大，高单价高总价，大概占20%的市场空间。高端需求我们现在已经看到，通过物业税调控，虽然目前只有重庆和上海作为试点出台了一些政策，但物业税酝酿了很多年，在全国范围内开征将会是一种趋势。

地方政府要为老百姓谋福利，要做教育、医疗、景观等等民生实事，必然需要可持续增长的收入，而房地产市场化之后，土地财政对地方财政来说是短期的，不具备可持续性。而物业税的出台非常重要，提前富起来的百姓通过缴纳物业税，支持地方财政，用到低收入阶层的保障房建设，充分体现对人性的尊重与关怀，也将促进房地产市场资源资金的健康循环。同时把集中起来的物业税收入用于为老百姓谋福利，把城市变得宜居宜商宜投资，老百姓更愿意买房，地方政府 更有了动力来把城市做得低碳、绿色、可持续发展。

物业税还有一个好处， 是可以调控房价。对于低收入群体，低收入群体追求稳定，如果住房需求得不到保障， 会倾家荡产挤入商品房市场，而住房保障的不断推进， 会减少市场的刚性需求，“十二五”5年期间，我国将新建各类保障性住房3600万套，大概达到10亿多平方米的建筑面积，届时，保障性住房的覆盖率将达到20%，将有力缓解住房问题的压力。

普通商品房需求包括 置业需求、市民阶层需求、投资型需求、资助型需求，占60%的市场空间，未来将完全市场化。

政策未来发展趋势致力于房地产改革的其中两个重点，一个是绿色建筑，一个是产业化住宅。虽然目前推进有一定的困难，但这是改革的方向，是我们老百姓可以期待、可以信赖的新型住宅。

绿色建筑有两块， 是低碳，第二是百年住宅。中国的住宅寿命，由于很多都是现浇的，管线和主体浇在一起，使用寿命可能远远不能适应70年的产权。

因此，如何让房地产增加绿色住宅、低碳住宅，百年住宅，是未来房地产改革政策的一个方向。目前，北京在这方面做的比较好，政府有一些鼓励政策，不少开发商也逐渐有了开发绿色建筑的自觉。各个地方也有一些，但是力度不是很大，所以说房地产企业动力不是很足，但绿色建筑这是一个趋势。另外百年住宅怎么解决，目前也有成功的案例，日本已经有了很 的解决方案，日本的操作方法很简单，是把填充体与结构体分开，让两方面的使用寿命都能得到较好保证。

另外，中央很重视住宅产业化，住宅产业化是非常伟大的。现在的建筑几乎全都是现浇，但除了结实以外，质量差、成本高、工期长、安全性低，对社会资源是巨大的浪费。产业化是把房子的结构物件都分解成标准件，标准件都在工厂生产，工地现场只负责拼装。由于所有结构物件都在工厂生产，质量高误差低，工期短，成本低，安全性也高，住建部从去年已经力推，而且明确保障房也要按照产业化的标准来建。

曹海良：房地产管理咨询专家，清华大学、北京大学EMBA客座教授。在地产集团公司的战略和组织管理领域、计划管理领域、人力资源管理领域、全面预算和成本控制管理领域拥有丰富的实际操作经验、深入的研究和系统化管理解决方案。